乙：我通过中介选定了一套房，业主私下暗示我，绕开中介买卖可省下一笔中介佣金，大家就私下达成买卖，我下了三万元定金，但由于没筹到全部的房款，就又跟业主交涉办理银行按揭，业主不愿，说我违约，没收定金，我该如何解决?

答：没中介的参与，交易双方事实上是非常难办理银行按揭手续的。存在一个事实：即买方不可能想以原业主的名字办理房子抵押，以至买到的房屋还在原业主名下;卖方也不会想先将房地产过户，以至房款没收到，房子已经出售了。但若有中介参与，则所有事情迎刃而解。因为中介公司与银行签有协议，可以根据一个程序进行：买方先交部分首期款后，中介公司即拿委托书到银行申请按揭，银行承诺可按揭后再到国土局办理过户流程，然后以新的房地产证抵押贷款，即房价的剩余部分，所贷钱款交原业主。如此，即便没方法筹集全款，也可以解决。

假如房屋不中意诚意金可退还吗?

乙：我去看一个房屋，中介要我先缴纳诚意金，这个收费合理吗?假如没看中，钱可以退回吗?

答：中介收取诚意金，是在谈好一个价格的基础上，帮买方去和卖方杀价所象征性收取的成本。譬如开价25万的房屋，假如买方提出杀价2万成交，那中介就收取这个诚意金，去和卖房谈，假如没谈成，就会将诚意金退回。假如谈成而买方又不要这套房屋了，那这笔钱就不可以退。

房地产证抵押，要如何过户?

丁：我看中的房屋，卖主说房地产证抵押在银行，要如何才能过户?

答：假如业主房地产证抵押在银行，说明业主还欠银行的款项，因此，要过户可以有三种方法。一种是你和业主协商到银行，向银行出具双方关于房子产权变更所达成的书面协议。若银行赞同变更，则将借款人由卖方变更为买方，并由银行出具证明，注明变更事情、变更理由与赞同在该房子已设抵押权状况下予以办理变更登记，同时向银行借出房地产证。然后，交易双方携带银行出具的证明、房地产证、权属变更协议、户口本和身份证等材料到政府房地产管理部门办理产权变更登记手续。

假如银行不认可变更，则只能就双方达成的产权变更协议到公证处公证，待付清银行贷款后从银行取出房地产证，解除抵押登记手续，同时凭公证协议书办理产权变更登记手续。还有一种办法，是找担保公司担保然后把余款付清，取出房地产证。

怎么样确保二手房定金合同有效?

读者问：目前房价有的动荡，怕业主会反悔，我应怎么样确保二手房定金合同有效成立呢?

回复：购房者对所购房子认可后，一般都会被中介公司需要缴纳肯定的定金，以便留住房源，而定金合同是不是可以有效成立，也是十分应该注意的。

因此，你需需要中介公司出示其与房主之间就该房子挂牌供应的委托协议。在该协议中应当包含房子基本情况、房价、委托期限及委托中介公司向卖家收取定金的内容。在与中介公司、业主签订书面的中介协议，该协议至少应包含房子基本情况、房价、保留期限及定金的处置办法等约定，并必须要加盖中介公司与业主的印章。购房者与房主之间的定金合同便能确保有效成立，一旦房主不认可供应房子，购房者便可需要双倍返还定金